阳台、飘窗、阁楼等部分，在得房率计算中是如何认定的？

以下是这些部分在得房率计算中通常的认定方式：

阳台：

• 封闭阳台： 通常按其外围结构水平投影面积计算全面积。这意味着封闭阳台的面积会100%计入套内建筑面积，进而影响得房率。
• 非封闭阳台（开敞阳台）： 通常按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。也就是说，只有一半的面积会计入套内建筑面积。
• 关键点：
  • 封闭与否的认定： 主要看阳台是否有顶盖和围护结构（墙体或窗）将其与外界完全分隔开。如果只是有栏杆或矮墙，通常视为非封闭。
  • 地方差异： 有些地方可能会有更细致的规定（如根据阳台进深、是否与室内空间有实体隔断等），但基本原则是封闭算全，不封闭算半。

飘窗：

• 符合规范的飘窗（通常指凸窗）：
  • 如果窗台高度（室内地面至窗台台面）≥ 0.45米。
  • 飘窗本身净高 < 2.20米。
  • 这样的飘窗，其窗台部分通常不计入建筑面积。这意味着它不会增加套内面积，也不会增加公摊，对得房率没有影响。
• 不符合规范的飘窗：
  • 如果窗台高度< 0.45米，或者飘窗净高≥ 2.20米，则可能被视为落地窗或凸出的房间结构，需要按其围护结构外围水平投影面积计算全面积，计入套内建筑面积。
  • 或者，净高 ≥ 2.20米的部分计算全面积，净高在1.20米至2.20米之间的部分计算1/2面积，净高不足1.20米的部分不计面积（具体依据规范）。
• 关键点： 规范的飘窗是为了赠送空间，不计面积。但开发商设计的飘窗如果尺寸过大，就可能被要求计算面积。

阁楼（坡屋顶下的空间）：

• 阁楼空间的面积计算相对复杂，主要取决于其净高。
• 净高 ≥ 2.20米的部分：应计算全面积，计入套内建筑面积。
• 净高在 1.20米 至 2.20米之间的部分：应计算1/2面积。
• 净高 < 1.20米的部分：通常不计入建筑面积。
• 关键点：
  • 开发商在宣传时可能将净高不足的部分称为“赠送面积”，但这部分不计入产权面积。
  • 实际计入套内面积和建筑面积的，只有达到净高标准的部分。

总结对得房率的影响：

• 阳台： 封闭阳台增加套内面积（从而可能提高得房率），非封闭阳台只增加一半套内面积（对得房率提升作用较小）。
• 飘窗： 符合规范的飘窗不计面积（对得房率无影响），不符合规范的飘窗会计入面积（可能提高得房率）。
• 阁楼： 只有净高达到标准的部分（≥2.2米算全，1.2-2.2米算半）才计入套内面积，会影响得房率。净高不足的部分不计面积。

重要提醒：

地方差异： 虽然国家标准是基础，但部分城市或地区可能会有更具体的地方性规定或实施细则。购房时最好了解当地的具体政策。 以测绘报告为准： 最终计入房产证上的建筑面积和套内建筑面积，是以具有资质的房产测绘机构出具的测绘报告为准。 开发商宣传： 开发商常将不计入产权面积的部分（如符合规范的飘窗、净高不足的阁楼空间、非封闭阳台未计入的半面积）称为“赠送面积”。但这部分不会体现在产权证面积上，也不会直接影响得房率的数值。得房率计算的是产权证上登记的套内面积与建筑面积的比值。 合同约定： 购房合同中应明确约定房屋的建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积，并注明面积差异的处理方式。

因此，在比较不同楼盘得房率时，需要了解这些特殊部分在具体项目中的计算方式，才能真正理解得房率数字背后的含义。同时，不要仅看数字高低，也要关注空间的实用性和舒适度。